房地產是最受歡迎的投資產品之一,大部分有錢人都擁有房地產,藉此用作保值或創造被動收入。但房地產的投資門檻較高,並不是每個人都能負擔得起,那預算少還能投資房地產嗎?

這次我想為大家介紹不動產投資信託 (REITs) 。我會先為REITs作簡單介紹,然後列出REITs的優缺點還有購買REITs的途徑,最後更會為大家推薦美股REITs的ETF如果你想開始投資房地產,那就不能錯過這文章了!

不動產投資信託 (REITs) 是什麼

不動產投資信託 (REITs) 是什麼

不動產投資信託的英文是REITs (Real Estate Investment Trusts) ,是一種類似共同基金投資產品。透過籌集投資者的資金,房地產公司能用錢來購買、營運或出租不同物業。當他們取得營利時,便會以股息的形式派發給投資者,原理就跟股票差不多。

REITs是由美國國會在1960年創造,目的是讓大眾都有機會投資房地產。投資者購買REITs便能以低成本投資房地產,而不需自己購買及管理物業來賺取收入。加上大部分REITs都像股票般公開交易,因此大大增加了投資的流動性。

若你想更深入了解REITs,請觀看以上影片

不動產投資信託 (REITs) 的種類

REITs有分什麼類型的嗎?其實REITs可以分為以下三大種類。

不動產投資信託 (REITs) 的種類

權益型REITs (Equity REITs)

其實大部分的REITs都是屬於權益型,也就是信託公司利用資金來購買及管理各種房地產,把它們出租來賺取穩定收入,並以股息的方式派發所賺的租金給投資者。

抵押型REITs (Mortgage REITs)

這種REITs信託公司並不會持有房地產,而是成為債權人把資金借給房地產企業及發展商,讓他們有更多錢作發展用途。信託公司通常會提供抵押或貸款給這些企業,或購買公司的房地產抵押貸款證券因此主要的獲利來源是賺取利息。

混合型REITs (Hybrid REITs)

顧名思義,這種REITs就是混合以上兩種的獲利方式,也就是透過出租物業及借貸取得利息來賺錢。

不動產投資信託 (REITs) 的上市條件

信託公司需遵守由美國國內稅收法典 (Internal Revenue Code) 所制定的規例,才能成為REITs並推出市場讓投資者購買。以下是一些信託公司必須遵守的規例:

信託公司應成為被課稅的企業

•信託公司必須投資75%或以上的資金在房地產

信託公司的總收入至少有75%要來自房地產租金或利息收入

•信託公司必須至少把收入的90%或以上以股息的形式派發給投資者

不動產投資信託 (REITs) 會投資什麼

可能你會覺得,REITs只會投資不同住宅大樓或房子。但其實並沒有那麼少,REITs所投資的東西比你想像中多,以下是他們會投資的房地產種類:

住宅大樓

辦公大樓

購物中心

各種飯店

數據中心

基礎建設

醫療設施

工業用地

倉庫

以上所提及的房地產都需要龐大的資金才能擁有,但透過REITs你便可以低成本投資這些物業。

不動產投資信託 (REITs) 的優點

投資REITs又有什麼好處呢?以下是REITs的三大優點。

投資門檻較低

不動產投資信託 (REITs) 的投資門檻較低

相比傳統的房地產投資REITs的投資門檻就低很多,這也是REITs的最大優勢之一。

若你想投資傳統房地產,你必須擁有較多資金才能開始,這並不是每個人都能負擔得到,特別是學生或剛出社會的年輕人。但投資REITs就不需有很多資金,甚至是$100美元就能進場,因此大大降低了房地產投資的門檻。

穩定被動收入

不動產投資信託 (REITs) 能帶來穩定被動收入

由於房地產出租後就能賺取租金,所以REITs能帶來較穩定的被動收入。加上美國要求信托公司派發最少90%的租金收入給股東,這至少也能增加穩定獲利的機會。

加上購買REITs讓你不需要親自管理房地產,因為信托公司會有專人管理這些物業,為你省下了很多傳統房地產投資要做的事情。

投資流動性高

不動產投資信託 (REITs) 的投資流動性高

傳統房地產投資的買賣程序很複雜,通常至少也要一個月才能完成交易,導致投資者不能在短時間內把物業變現,這也是房地產的最大缺點之一。

相反,REITs的流動性就高很多,因為它像股票一樣能在交易時段自由買賣,交易只需在投資平台進行就好了,所以REITs就提高了房地產投資的流動性。

不動產投資信託 (REITs) 的缺點

雖然REITs擁有眾多優點,但它也不是完美的投資產品,以下是REITs的三大缺點。

增長率比較低

不動產投資信託 (REITs) 的增長率比較低

大部分房地產的價值長遠都會上升,全因人口將會愈來愈多,導致社會對房屋的需求增加,從而推高房地產的價格。

投資REITs就不同了,因為它們大部分都是賺取租金收入,而不是透過買賣物業來賺錢,所以REITs的股價會有較低增長率,長遠也是維持在差不多的價格。換句話說,REITs的股價就像是一個讓你獲得穩定租金收入的門檻而已。

沒有控制權利

不動產投資信託 (REITs) 沒有控制權利

若你擁有一間房地產並想把它出租,你可有權利及自由去管理你的物業,例如選擇怎樣翻新或室內設計的風格,藉此希望以較高價錢租出去。

投資REITs你就沒有這些權利了,因為你只是其中一個投資者,並不擁有那些物業。正因為那全由信託公司所負責,所以你就缺乏管理房地產的自由。

潛在投資風險

不動產投資信託 (REITs) 潛在投資風險

雖然REITs包含了眾多相同種類的房地產,正常來說這應能有效分散投資風險,但事實是不一定可以這樣。

若你所投資REITs是主要包含飯店或購物中心,那在這一年疫情下你的回報就會相對較低,因為這些物業都在疫情下大受影響,租客減少就自然會降低租金收入,從而投資者的回報也會變少。

若你希望能分散投資,你應選擇投資不同類種的房地產,以避免集中投資某種物業。

如何購買不動產投資信託 (REITs)

由於大部分REITs股票一樣都能在交易所自由買賣,所以你可直接購買一些REITs的公司。若你不想為選股而做功課,那你也可以投資REITs的ETF共同基金,這樣你就可同時擁有多種REITs了。

購買不動產投資信託 (REITs) 前要做的東西

在正式購買REITs之前,你應分析他們過往的表現,並判斷是否值得投資他們。除了最基本的殖利率 (Dividend Yield) 外,你也可留意他們的營運現金流 (Funds From Operations) ,這是用來衡量REITs營運表現的重要指標,所以很值得大家參考。

若你想投資REITs的公司,以下三家是美國最著名的REITs企業:

American Tower (AMT):主要擁有及營運多個國家的無線和廣播通信基礎設施

Crown Castle (CCI):主要擁有共享通信基礎設施如行動通信及小型基地台

Prologis (PLD):主要投資在物流設施以及供應鏈 (Supply Chain)

不動產投資信託 (REITs) 美股ETF推薦

如果你不想花時間選個股,那有什麼REITsETF值得購買呢?以下三檔ETF可能會適合你。

不動產投資信託 (REITs) 美股ETF推薦

延伸閱讀:【美股投資】想知道懶人投資法?美股ETF必看入門指南

Vanguard Real Estate ETF (VNQ)

VNQ是由領航基金 (Vanguard) 所發行的ETF,主要是追蹤美國不同的REITs信託公司。

這檔ETF裡面包含的都是美國境內的房地產,它所包括的REITs主要都是特定的房地產種類,還有商業大廈及住宅等。而VNQ主要包含的企業也是以上所提及的三大公司:American Tower (AMT)Crown Castle (CCI)Prologis (PLD)

在規模方面,VNQ是現時是美國規模最大的REITs ETF,總資產市值超過$60億美元。至於在回報率方面,VNQ近三年的回報率為6.42%,殖利率 (Dividend Yield) 為3.82%,而費用比率 (Expense Ratio) 則為0.12%。

延伸閱讀:【新手投資】10個你不可不知的股票術語

iShares U.S. Real Estate ETF (IYR)

IYR是來自貝萊德 (Blackrock)ETF,主要是追蹤美國房地產行業的公司股票。

它主要也是包括美國的房地產,例如是特定種類的房地產、商業及住宅用途的房地產。而跟VNQ一樣,IYQ主要持有的公司也是包括American Tower (AMT)Crown Castle (CCI)Prologis (PLD)

而在規模方面,IYR現時是是美國規模第二大的REITs ETF,總資產市值超過$50億美元。在回報率方面,IYR近三年的回報率為5.14%,而殖利率 (Dividend Yield) 為2.53%,費用比率 (Expense Ratio) 為0.42%。

Schwab U.S. REIT ETF (SCHH)

SCHH是嘉信理財 (Charles Schwab)ETF,也是追蹤美國REITs的企業。

這檔ETF主要是包含權益型REITs,而不包含抵押型及混合型REITs。它也是包含特定種類的房地產和商業住宅,並與其他兩檔ETF一樣主要持有American Tower (AMT)Crown Castle (CCI) 還有Prologis (PLD)

在規模方面,SCHH是美國規模第三大的REITs ETF,總資產市值超過$48億美元。而在回報率方面,它近三年的回報率為1.41%,殖利率 (Dividend Yield) 為2.78%,費用比率 (Expense Ratio) 為0.07%。

總結

其實REITs是一個很值得投資的產品,特別是想建立被動收入和追求穩定回報的朋友們,而且也可以用作分散投資的工具,讓每一個人都有機會接觸房地產投資。希望以上內容讓你對REITs有更深入的了解,幫助你踏出房地產投資的第一步。

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